駐車場経営で失敗しないコツ～税金や初期費用など個人経営が知りたい話！

当サイトにお越しいただいたということは、駐車場経営に興味がおありだと思います。

最近は賃貸住宅経営が飽和してきているので、駐車場経営はかなり伸び盛りの市場です。

最大の魅力は、リスクが少なく安定した収益が見込めることです！

ただ賃貸住宅経営に比べてリスクは少ないとはいえ、駐車場経営にも失敗する危険性はあります。

このサイトでは駐車場経営を始める前に知っておきたいポイントや初期費用,収入見込や気になる税金関係の話といった失敗しない運営のコツを、私の体験談を踏まえてお話していきます。

何も知らずに始めるのは危険すぎます！

ぜひ当サイトを参考にして失敗しない,健全な駐車場経営してくださいね＾＾

どうして今、駐車場経営がいいの？

資産運用の定番と言えば、投資信託や賃貸住宅経営。
昔はこれで儲かっていた人は沢山いたようですが、今の時代は国の政策などで金利ではそうそうお金はたまりません。
賃貸住宅経営はもう飽和状態。

初期費用や空き室リスクなどもありますし、不動産のプロがうじゃうじゃいる世界なので素人が参入しても食い物にされるだけ！

しかも今後日本は人口が減る一方なので、不動産経営の未来は決して明るいとは言えないでしょう。

そんな中、注目されているのが『駐車場経営』です！

わたしも資産を増やしたいときに正直何にしようか迷ったんですが、今は駐車場経営で安定して収益を上げて無事早期退職もできたので、やってよかったと思っています＾＾

駐車場経営のココがいい！メリット・デメリット

＜メリット＞

＜デメリット＞

少し詳細を見ていきましょう。

メリット

もう少し焦点を狭めて駐車場経営のメリットを言うと…

• 初期投資が少ない
• 場所に関係なく高いニーズが見込める
• 様々な選択肢を残しながら収入を選べる

駐車場経営の最大のメリットは初期投資が少なくて済むことです。

平面駐車場であれば「初期費ゼロ」でも活用が可能です。

マンションや他の建物を建てる活用に比べると投資額は大きく押さえることが可能です。

また駅から近い、遠い関係なく高いニーズが見込めます。

マンション経営やオフィスビル経営の場合は住宅地区に指定されている場所では活用できないことがあります。

駐車場の場合、用途地域制限の規制も受けないので大規模なものや立体式駐車場でない限り、住宅用地でも経営可能です。

また駐車場からマンションへの経営の転用がスムーズにできます。

アパート・マンションなどで借家権契約を結んだ場合「借地借家法」により、他の用途への転用は困難になるのです。

様々な選択肢を残したまま、収入を得られるのは大きなメリットですね。

デメリット

こちらも駐車場経営１番のデメリットをピックアップすると…

• 税制上の優遇措置がほぼ無い

ということです。

アパート・マンション用地と違い、「住宅用地」にはなりませんので固定資産税や都市計画税の軽減の対象になりません。

相続税評価についても「貸宅地」や「貸家建付地」による評価減は受けられないので更地と同じ評価になります。

支出を伴わない必要経費が少ないので所得税が課税される部分もそれだけ大きくなります。

結果、支払う所得税の負担が大きくなります。

駐車場経営の収入はどのくらい？

駐車場経営を失敗しないために！…と気になるのはやはり、収入面ですよね。

実際に駐車場経営をしている場合の、収入例を見ていきましょう。

月極パーキングの場合

月極パーキングは停められる台数よりも立地に影響を受けるパターンが多いです。

また、駐車場に空きがある状態の場合は、思うように収入を見込めない場合もあります。

駅前で立地が良く駐車場に空きがないくらいになると収入は月に200万円、年間では2000万円を超える場合もあります。

しかし駅から遠く、中々借り手がつかない駐車場になると月に10万以下、年間100万円未満と雲泥の差が出てしまいます。

収入を考えて駐車場経営をするのであれば立地条件や使ってくれそうな顧客のことをを良く考えた方が失敗しなさそうです。

コインパーキングか、月極パーキングか、この選択肢を間違えると収入は大きく変わってしまうことを頭に入れておきましょう。

※コインパーキングについてはページ後半で。

駐車場経営の収入は方法によって異なる！

収入は駐車場経営のやり方によって大きく違いがあります。

駐車場は賃貸住宅以上に経営の種類が豊富です。

駐車場の種類は、大きく分けて2種類！

駐車場は平面駐車場と立体駐車場があります。２つの違いを見ていきましょう。

＜平面駐車場＞

＜立体駐車場＞

今回は個人の駐車場経営のお話なので、現実的に経営可能な平面駐車場の経営について詳しくお話ししますね＾＾

月極駐車場の経営の条件とは？

空き地にしておいてももったいないから…という理由で駐車場経営を始める人が増えています。

そんな中で1番手軽に始められると言われているのが月極駐車場です。

いくらか土地があればすぐにでも始めることができますし初期費用もマンションに比べると低コストが可能です。

また、急にその場所を使うことになっても月極駐車場の契約では3ヶ月前の告知で退去してもらうことが可能なので、あらゆる可能性を残すことができます。

そう考えると、月極駐車場を始めた方がお得で失敗しずらいのでは？と思ってしまいますが、実はそうでもありません。

月極駐車場の場合は借り手がいなければ成り立ちません。いくら駐車場を作っても借り手が見つからず空きが多いと収益にはつながりにくいのです。

また砂利のままの駐車場とコンクリート舗装してある駐車場では舗装してある方が人気があるので、管理は必要になります。

借り手をどのようにして掴むのかが月極駐車場経営の要ということになりますね。

月極駐車場に適した条件とは？

月極駐車場に失敗せぬよう適した条件とは、その立地とある程度の人口集中が必要です。

駅前といった好条件な場所であれば、駅から遠い場所に住む人が利用します。

また駅に近いマンションに住む人は駐車場を別に借りることも多いので同じく駅に近い駐車場を求めています。

ある程度、人口が集中している地域でしたら自家用車を持っている人の数も増えますよね。

すると駐車スペースを確保しなければいけないので近所に駐車場を探し始めるでしょう。

このように、常に駐車場を借りる人がいて空きがほぼない状態であれば安定した収益が見込めますし、収入にもなります。

駐車料金にも寄りますが、年間1000万円を超える収益をあげられる場合もあります。

しかし、借り手がつかず空きが多いと経営も回らなくなり結局止めてしまう失敗パターンもあり得ます。

土地活用したいからといって、良い面ばかりみていると後になって「こんなはずではなかった…」と後悔することもあるんです。

月極駐車場を経営するなら、土地がある立地条件や周りに住む人の割合などをしっかり考慮してから行動に移すようにしましょう。

月決め駐車場経営の契約金は決まっている？

平面駐車場経営で月極めの場合「１台の金額×台数」で計算しますが、１台あたりの契約金が決まっているわけではありません。

なので金額はこちらが設定するものですが、べらぼうに値段が個々に違うのは苦情の原因になってしまいますので注意が必要です。

＜月極め駐車場の相場は？＞

月極め駐車場の収入は？

例えば、1ヶ月1台3万円だとして10台分の駐車スペースがあるとすると、3万円×10台＝30万円/1ヶ月というわけです。

土地の規模や何台車を置けるのか？にかなり左右されますね！

月極め駐車場の利回りは？

駐車場経営～コインパーキング

コインパーキングは時間制なので15分～20分でいくらという収入体系になります。

人気があったり需要の高いスポットでは稼働率もいいですので、沢山収入を得ることも可能です。

ただかなり場所には左右されますので、失敗しないように事前の調査や他のとの差別化などが必要となります。

コインパーキングの相場

東京都内や大阪などの都市圏や地方によっても当然料金の相場は違います。

＜東京都内＞
昼間は1時間300円～400円。
上限は1,200円～2,000円程度。
夜間が1時間100円で上限が500円程度です。

＜大阪＞
道頓堀の御堂筋あたりは1時間600円程度。
難波のあたりは1時間100円未満。
道路を隔てて表側だと300円程度です。

＜地方＞

コインパーキング収入は？

誰でも利用できて停車している時間で金額が決まるコインパーキング。

この場合は立地や停められる自動車の台数により変化します。

5台停められる小規模な駐車場では月に20万円、年間240万円。

10代停められる中規模な駐車場では月に50万円、年間600万円。

更に、36台停められる大規模な駐車場では
月に115万円、年間で1860万円もの収入を得ることができます。

ただし！コインパーキングの場合、通常の収入と時期的な収入との変動があるので営業を始めるまでいくら稼げるのか？というのは読みにくいところではあります。

とはいえ駐車場経営に失敗するわけにはいきませんので、そこはしっかり調べてください。

調べる方法としては、近くのコインパーキングの料金と稼働率を調べて計算してみるとだいたいの目安がわかります。

わたしの知り合いで関東近郊でコインパーキングを経営している人は、5台分のコインパーキングで1ヶ月の収入は約26万円。利益率も約60％となかなかおいしいようです！

コインパーキングの利回りは？

結局、月極め駐車場とコインパーキング経営どちらがいいの？

もちろん月極め駐車場とコインパーキング経営どちらがいいとは一概には言えません！

費用や税金や収入、立地や稼働率、土地は持っているのか？そのまま使えるのか？などをしっかりと下調べをして自分に合った方を選びましょう。

ただ一つの目安として15台分のスペースで経営した場合の月の収入は月極駐車場で450,000円。コインパーキングで750,000円くらい。

土地を持っているかどうか？によってもかなり違いますが、どちらかといえばコインパーキングのほうが手元にお金は残りそうですね＾＾

とはいえ油断は禁物！

どちらかといえばコインパーキングの方が有利ですが、立地や回転率、費用や税金、トータルできちんと下調べしてからどちらかを決めたほうがいいですね！

この調査をしっかりして方向性を間違わなければ駐車場経営で失敗しない確率はグッと下がり成功が見えてきますよ！

駐車場経営を失敗しないコツ～まず何をすればいい？

駐車場経営を実際に始めようと思えばまず５つの段階があります。

①現地調査・市場調査

自分で土地を持っている場合でも調査は大事です。

土地の形状や近隣の環境、交通量、競合状況を調査し、コインパーキングにするのか？月極め駐車場にするのか？価格帯はどうするのか？決めていかなくてはいけません。

②収益予測・プランの提案

調査、分析結果を元に、どう経営すれば最大限に利益が得られるのか？戦略を練ります。

具体的な数字を出してシュミレーションしてみましょう。

③自分で運営するのか業者に委託するのか？

自分で運営するのか,専門会社に運営・管理を委託するのかを決定します。

その中でも、無人・管理人常駐・時間限定・24時間オープンなどかかる経費が変わりますので最初に方向性をある程度決めなくてはいけません。

④機械購入や業務委託の契約

駐車機の購入や清算機やメンテナンス、管理業務などを委託契約を行ないます。

自分で経営する場合は委託しなくても大丈夫です。

⑤工事着工

精算機やフラップ盤など取り付けます。このとき騒音など近隣に配慮するしないとトラブルの元に！

⑥オープン

月々の収入を管理することが主な仕事になります。集金や清掃、各種の管理業務や機械の保守などをコインパーキング会社にまかせる形式であれば、基本的に何もすることはありません。

駐車場経営の初期費用は？

ここまで駐車場経営に関してご紹介してきました。

でも

と考える人も多いのではないでしょうか。

しかし、駐車場経営は初期費ゼロでも土地なしでもできるんです。

ここからはそんな状態でどうして可能なのかというロジックを紐解いていきたいと思います(*^^*)

初期費用ゼロでもできる！

もし以下の条件にあてはまるのであれば今すぐにでも土地活用を考えるべきです。

こういった人が土地活用を考える時に適しているのが駐車場経営です。

マンション経営と比べると収入は少ないですが狭い土地や変形した土地でも気軽に始めることができます。

そして何より、初期費用を抑えることができるんです。場合によっては、初期費用ゼロで始められるものもあります。

土地を貸したら整備から運営まですべてやってくれるというプランを持った企業が増えています。

その結果、土地所有者は土地を貸しているお金が毎月入るようになります。少ない収入ですが安定したお金が入ってきますよね。

企業に任せず自分で運営する場合も初期費用は抑えられます。砂利を敷き詰めてロープでくくるだけでも駐車場経営は始められるのです。

土地がない場合の駐車場経営は可能？

では土地がない人でも駐車場経営はできるのでしょうか。基本的に駐車場経営は持て余している土地を駐車場にして収入を得ることが目的です。

この事から土地がない人には「駐車場経営ができない」と考えてしまいます。

しかし実際には土地がなくても駐車場経営はできます。

方法としては2つあります。

駐車場経営をするための土地を借りる方法と土地を安く買う方法

既に駐車場になっているとか、建物が建っていると土地の値段は上がってしまいますし、更地にするための費用がかかります。

できればすでに更地になっている空き地を探すと経費を押さえて土地を手に入れることができますね。

しかも観光地に近いとか、商業用施設が近くにあるなど好条件な土地を買うことができれば、狭くても安定した収入を得ることができます。

その場合は初期費用を抑えたうえでコインパーキングなどを経営すると良いでしょう。

企業の中には初期費用を抑えたうえで、円滑な運用ができるようにアドバイスをもらえたり、手伝いをしてくれるところもあります。

企業と上手に連携を取って、有益な土地活用をしていきたいものです。

＜土地活用はお早めに＞

条件の良い土地というのは同じように駐車場経営を考えている人のねらい目となります。

もし土地活用を考えるのであれば早めに行動を開始しましょう。土地活用に前向きな企業、顧客の満足度が高い企業との出会いも重要です(*^^*)

ズバリ！駐車場経営に関わる税金とは？

いざ駐車場を経営しよう！となった時にどうしても頭をよぎるのが税金の問題です。

毎年のように増税がささやかれる最近ですがそれは自己経営においても同じことなのです。

では駐車場経営において発生してくる税金にはどんな種類があるのでしょうか？

思い浮かぶ用途として以下の３点があります。

多くの人がマンション・アパートなどの賃貸経営か駐車場経営を考えます。
ではこの2つを比較して税金の動きを見ていきましょう。

固定資産税

マンション経営の場合、住宅用地として扱われますが駐車場経営の場合は住宅用地ではなく自用地として扱われます。

住宅用地であれば固定資産税の大きな軽減措置が受けられるのですが駐車場経営は自用地なのでその対象になりません。

小規模住宅用地の軽減率は6分の1であるため、税率では6倍の差があることになります。

都市計画税

都市計画税も固定資産税と同じような税金なので自用地である駐車場経営には軽減措置がありません。

住宅用地については軽減措置があります。
固定資産税よりは低い軽減率であるとはいえ、小規模住宅用地の軽減率は3分の1なので3倍の税率が課されます。

所得税

駐車場経営は経営のために投資する費用が少なく済みます。
しかし、設備として減価償却できる内容が乏しく、運営においても経費がほとんど発生しません。
経費がない点は収入がそのまま所得になることを意味するのでその分だけ所得税が課税される割合が高くなってしまうのです。

相続税

駐車場経営で評価減を得るためには小規模宅地等にすることと駐車場内に減価償却資産である構造物が必要になります。

構造物の例としては、アスファルトやコンクリートでの舗装、フェンスやブロックなどの施設です。
仮に小規模宅地等に認められたとしても、200平方メートルまでを50%という評価減です。

何かと損？それでも駐車場経営をする人が多いのは何故？

そんな印象を受けた人も多いのではないでしょうか。

しかし、それでも駐車場経営をする人が多いのには理由があります。

駐車場経営をする３つの理由

駐車場経営をする人が多い１つ目の最大の理由は
↓↓↓
(マンション経営に比べて)初期費用が少ないので始めやすいことです。

マンション経営はマンション建設費や管理費など経営を始める前に多大な費用がかかってしまいます。

初期費用にお金をそんなに掛けたくない人は駐車場経営を選びます。

そして２つ目の理由は
↓↓↓
立地によっては収益率が高くなり、予想以上の収入を得ることも可能なことです。

駅の近くや住宅街など立地条件が良い場合自分でも予想していなかったぐらいの収入が得られます。税金面を考慮しても駐車場経営の方が収入が多い場合に選ばれる理由です。

最後の３つ目の理由は
↓↓↓
管理の手間が(マンション経営に比べて)少ないことです。

マンションなどでは水漏れ・騒音・エレベーターなどの設備費など色々維持費や手間も発生します。

駐車場経営もゴミ問題などのクレームはあれどマンション経営などに比べると少ないのも選ばれる理由です。

しかし収入のことばかり考えて始めるのは失敗の元ですので駐車場経営に関わる税金のことは、頭に置いておく方が良いでしょう。

所有している土地がある市町村に相談しよう！

駐車場経営にかかる税金は全国一律で決められているわけではなく各市町村ごとに設定されています。

税金問題があるから諦める前に、所有している土地がある市町村の役場や税務署に問い合わせてみましょう(*^^*)

駐車場経営～表面利回りと実質利回り

ここまで様々な情報でこんな疑問が浮かんでいる人もいると思います。

そこで…土地がどのくらい有効に活用されているかを計る指標として「利回り」という考え方があります。

利益が回っている…記になりますよね(笑)

そんな気になる利回りには実は「表面利回り」と「実質利回り」があるんです。

「表面利回り」は年間の総収入を物件価格で割り戻した数字なので差し引かれるものが含まれていません。

それに対して「実質利回り」は年間の総収入から管理費や税金など全ての経費を引いた数字です。

いわゆる年間の「純収入」を物件価格と購入時の諸経費の合計で割り戻した数字を表しています。

同じ利回りでも諸経費の額によって差が出るので注意が必要です。そして駐車場経営など事業を営む場合は、事業全体の利回りが重要になります。

注目すべきは「実質利回り」ということになりますね。

実質利回りをあげていくには？

利回りをあげていくには土地活用を始めるさいに、なるべく予算を押さえて始めることが重要です。

例えばマンションを経営したいと考えた場合にはマンション自体を立てなければいけませんし、周辺も整備する必要があります。

そうなると総額でかなりの初期費用がかかることになります。しかし実際に経営を始めてみると空き室が多くて利益にならない、なんて事態も起こりかねません。

それに対して駐車場経営の場合は初期費用が抑えられるのが特徴です。更地に砂利を引いて仕切りを作れば立派な駐車場になりますよね。

もう少しお金をかけてコンクリートに塗装したとしてもマンションを建てるのに比べれば少ない費用で可能です。

しかし月極駐車場では立地によっては空きが多くなる可能性があります。そんな心配を軽減してくれるのが「コインパーキング」です。

コインパーキングなら駅から遠くても望みはあります。例えばマンションが多く立つ住宅街であれば、駐車場を求めている人がいます。

観光地や商業施設のそばであれば、利用されることが増えるでしょう。

こうした条件を満たすことで抑えた経費で始めることができますし収入も十分に得ることができるので「利回り」は上がるのではないでしょうか。

駐車場経営でよくあるトラブルとは？

月極駐車場を作って借り手を集めるコインパーキングを作って、あとは使ってもらうだけ

「事実上、ほったらかしで経営できるから楽そう」
「駐車場経営はトラブルとは無縁のもの」そんな風に考えていませんか。

マンション経営などと比べると初期費用も管理費も抑えられる駐車場経営ですが、トラブルは無縁ではありません。

駐車場経営で起きやすいトラブルやその対処例などをあげて見ていきましょう！

起こりやすいトラブル

駐車場トラブルというのは意外に多いもので問合わせやクレームがくるという話は珍しくありません。

コインパーキングの機会が故障したとか借りている場所に他の車が停まっているなどよくあるパターンもありますが

厄介なのは人対人がトラブルになる場合や車に傷がついたなど損害賠償を求められる場合です。

契約時に駐車場内で起きたトラブルや損傷などには関与しませんとしていてもなかなか、納得してくれる人は少ないようです。

いくつか事例を見ていきましょう。

＜利用者同士が揉めるトラブル＞

コインパーキングなど、誰でも利用できる駐車場では利用者同士のトラブルがあります。

しかも利用頻度が高い人のトラブルが多い中で特に多いのが駐車する場所で揉めるケースです。

いつも利用する人にはお決まりの駐車位置というものがあるのですがそこに別の車があって停められないというもの。

本来、誰でも自由に使えるはずの駐車スペースがいつの間にか個人のものという認識になってしまうんですね。

＜ゴミの散乱や駐車スペースの私物化＞

月極駐車場では駐車スペースにゴミが散乱しているケースや音楽やラジオを大音量で流しながら駐車する人がいて迷惑など寄せられます。

ひどくなると私物を駐車スペースに置き始めた、というものもあります。自分が借りているスペースなのだから何をしてもいいと勘違いする人が出てくるのも駐車場経営の実態なのです。

トラブルがあった場合、どう対応するべきなのか

駐車場は誰でも気軽に利用できることから様々な考えを持った人が利用することになります。

などと時には常識はずれな人がいるのも事実です。

トラブルがあった場合はそれらに伴う対応が必要です。ゴミや爆音に対するトラブル防止なら、看板を立てて忠告するなどの処置が必要ですね。

また実際に利用者から問い合わせがあった場合も管理者は関与しないと知らぬふりをすることはできません。

クレーム対応の基本は相手の言い分をしっかりと聞くことです。対人トラブルであればそれぞれの言い分を聞いて判断しなければなりません。

駐車スペースの場所で揉めるのであれば、他の駐車スペースを提示したり月極で借りてもらうように提案するなどの方法もあります。

こういったトラブル対応が面倒になって駐車場経営を辞めてしまう人もいるくらいです。

個人で対処しきれない場合は業者にお願いするという手もあります。その場合はお願いする分の出費を考えなけばいけません。

駐車場経営は決して「ほったらかし」で出来るものではないということですね。

まとめ～駐車場経営を失敗させないコツとは？

駐車場経営はきちんと調査して的確に運営をすれば、高い収益をあげることができます！

わたし自身が駐車場経営に成功できたのも、ここを怠らずやったからだと思います！でも、ぶっちゃけ調査や工事発注など全部自分でやるのは不可能に近いです…。

もし砂利の空き地にテープで駐車場を作り月極めで経営するのであれば、自分で全てできるかもしれませんが^^;

成功する駐車場経営をしたいのであれば、どの位収益が見込まれるのか？など、専門である業者に調査をしてもらうのが確実です。無茶して変なトラブルに巻き込まれる…なんてこともありますからね(^^;)

追伸～個人で一括無料問い合わせをした人たちの口コミ

最後に複数業者に一括無料問い合わせをして駐車場経営・コインパーキング運営を行なっている人たちの口コミを紹介しておきます。※参考：「リビンマッチ」

＜相続した実家を駐車場経営した40代男性＞

＜変形地をコインパーキングに活用した50代女性＞

＜月極駐車場の一部をコインパーキングにした60代男性＞

いざ自分が活用できそうな土地を持っていてもどうして良いかわからないものですよね(^^;)専門的な知識を持つ業者の人から色んな提案やアドバイスを貰って土地活用するのも賢い選択でしょう(^^)

読んでくれたあなたが健全な駐車場経営が行えますように！