夫婦間の離婚問題の1つとして話にあがってくるのが、住宅の話。

離婚するとき住宅ローンが残っていて相手が所有者兼債務者であった場合に、住宅などを財産分与した場合はローンの負債も負わなければいけないのか?
また売却した場合はどうなるのか?

きちんと情報を持っていないと不利になってしまい、かなり大損してしまうことも!

ここでは住宅ローンが残っている場合の住宅財産分与の詳細や、売却する時の注意点・損せずに上手に離婚問題を解決するコツをご紹介しています。

有利に離婚が進むように、ぜひ参考にしてみてくださいね^^

 

離婚時、住宅ローンで損しないコツとは?

離婚で失敗しない為には、まずは残住宅ローンの把握現在の不動産価格の把握をするのが必須!

そして損しないコツは、不動産は離婚時に処分してしまおう!
ということです。

なぜ離婚するとき、不動産を売却する方がいいのか?

離婚するとき不動産は持っていてももめる原因になるだけだからです。

仮に離婚して奥さんが家をもらったとしても、別れた旦那さんが毎月ちゃんと住宅ローンを払ってくれる保証はありません(+o+)

また住宅ローンの連帯保証人になってしまっている場合、相手がローンを滞納した途端アナタが代わりにローンを払うことになるのです。
そして離婚したって税金は同じようにかかってきますし、不動産の価値は年々落ちる一方。

 

額も大きいので自己破産などの原因になることも。
そんな不安を抱えながら毎日過ごすなんて精神衛生上よろしくありません(# ゚Д゚)

ですからここは離婚を機に全部キレイに清算しましょう!
そのほうがお互いにとってメリットにもなります。

 

なので、不動産は離婚時に売却する。
住宅ローンは、離婚時に極力終わらす。

 

ということを念頭においてくださいね。
これだけでかなり離婚時のリスクを減らすことができます。

そして売却の主導を先にこちらが握る為にも、まず不動産の見積もりは取っておいてくださいね。
離婚や住宅の売却のタイミングを伺う為にも必須ですよ^^

住宅の見積もりは、最大6社の最高値がわかる一括見積もりがオススメです!

ベストな解決法を知る為に。離婚後の住宅ローンのパターンを知ろう!

単純に離婚住宅ローン問題といえど、いろいろなケースが考えられます。
パターンによってベストな解決法が違ったり、共通する点もあります。

パターン1:住宅ローンの契約者形態

例えば住宅ローンの契約者のパターンだと

  • 夫:主債務者  妻:連帯保証人
  • 夫:連帯債務者 妻:連帯債務者
  • 夫:主債務者  妻:債務なし(保証協会など)

上記パターンが多く見受けられます。

パターン2:家は残すか残さないか

また、これも様々なパターンが考えられ、

  • 家を売って別々の生活をする
  • 夫が残って妻が家を出て行く
  • 夫が家を出て行き、妻が家に住み続ける(住宅ローン夫名義)
  • 夫が家を出て行き、妻が家に住み続ける(住宅ローン変更)

これらのパターンがあります。

ではどのあたりに着目して話を進めていけばいいのでしょうか?

 

住宅ローンや財産分与『離婚時の上手な話の進め方』

離婚時には次の6ステップでスムーズに話しが進みます。

一番話がスムーズに進みやすい6ステップ

  1. 残住宅ローンの把握
  2. 現在の不動産価格の把握
  3. 1と2を比較し、家を残すか売却するのかの検討
  4. 財産分与についてと話し合い→調停→裁判
  5. 必要ならば不動産移転手続き
  6. 必要ならば住宅ローンの負担者移転手続き

これらの順で進めていくと早く、そして確実に話が進んでいきます。
それでは1つ1つ細かく見ていきます。

 

STEP1  残住宅ローンの把握

離婚を考え始めたら、最初に残りがいくらなのか把握しておかなければいけません。

その額次第で離婚してからもそのまま家に住み続けるのか?意思も変わってくるでしょう。
これは借入先(多くが銀行などでしょう)に確認すれば、正確な数字が出てくるかと思います。

ここで注意なのが、大体いくらという話のしかたは止めましょう。

既に離婚は決定しているものの、あとあとから大きな問題になる可能性があります。

それこそ1000万単位で間違えは出てこないとは思いますが、100万単位でずれていたら詐欺などと言われたら元もこうもないですし、より関係が悪くなってしまいます。

できれば書面などを用意して、正確な数字で話合うようにしましょう。

 

STEP2  現在の不動産の価格の把握

住宅ローンの残額がわかったら、次に家の価格を把握しましょう。
ただ、最寄りの不動産に査定をお願いすると、大体想像よりもかなり低い数値が出てきます。

なので複数で見積もって平均額などを知るのがベストなのですが、なかなか不動産を回って歩くのは大変です。

 

なので、価格を出すときはこちらのような一括査定を依頼しましょう。
しかも嬉しいことに無料で査定してくれるので、正直使わない手はないです。

→不動産一括査定サイトの詳細はこちら

 

私も最終的に使ったのですが、最寄りの不動産屋よりも300万以上変わって本当に驚きました。
最初から使っておけばよかったと後悔したくらいです^^;

さて、この段階で住宅ローンの残額と不動産価格が出揃うはずです。
そしてここで2パターンに分かれます。

 

住宅ローンのパターンは2つ!

アンダーローン

不動産の価格が500万・住宅ローンの残額が100万など、不動産の価格が住宅ローンの残額よりも高い場合のことをアンダーローンと言います。
この場合はもし家を売却した場合、ローン完済と残りの価格を財産分与する形になります。

オーバーローン

不動産の価格が500万・住宅ローンの残額が1000万など、不動産の価格が住宅ローンの残額よりも低い場合のことをオーバーローンと言います。
現在の日本ではオーバーローンである場合の方が多く、家を売却してもローンが残ってしまいます。

 

STEP3  不動産を残すのか?売却するのか?検討する

アンダーローンであるのかオーバーローンであるのかを視野に入れつつ、誰が不動産を所有するのか検討していきます。
なぜアンダーローンやオーバーローンかを視野に入れなければならないかというと、家を手放しても財産分与で均等に分けるというのは変わらないからです。

アンダーローンで家を売却する場合

アンダーローン(不動産価格>残額住宅ローン)の場合は、家を売ることで利益額が出てきます。
先ほどの例で言えば不動産の価格が500万・住宅ローンの残額が100万の場合は住宅ローン完済後、手元に400万円残ることになります。

これは夫婦どっちかが全額もらうのではなく、原則、両者で均等に分けることになります。

オーバーローンで家を売却する場合

オーバーローン(不動産価格<残額住宅ローン)の場合は、家を売っても住宅ローンが完済できません。

この状態の場合、残った支払いをどうするのかという点を検討する必要があります。
財産分与の観点ですと、他のプラスの財産から残ったローン分の価格を差し引くことになります。

 

STEP4  財産分与についてと話し合い→調停→裁判

財産分与の場合はまず話し合いからです。

最初は話し合い

離婚するとき財産分与を行う際は、最初は話し合いから始まります。家を所有し続けるのか、それとも売却するのか。
また誰が家に住み続けて誰が家を出て行くのか。

話し合いでなかなか決まらない場合、もしくはそもそも財産分与をどちらかが拒否してしまう場合は調停で決めることになります。

 

調停で決める

調停=裁判所というイメージが強いですが、実は調停は民間の調停委員と話しをします。
そして間に調停委員を挟んで争い解決に向けて話しをしていきます。

裁判と調停の大きな違いはもう1つあり、調停では当事者たちが最終決断を出していきます。

例えば家は妻のもの。と最終的に話し合いで決めるのはお互いです。
ただ決まったことは2人だけで話した約束とは比べ物にならないほどの決定になり、法的効力などもあるので、覆すことがかなり難しくなります。

調停でも財産分与が決まらない場合、最終手段の裁判ということになります。
離婚するときはできれば調停で決められたほうが、時間も費用もかからなくなります。

 

裁判で最終 財産分与

先ほども述べた通り、調停と裁判は違います。
裁判は最終決定を裁判長が行う場です。
なので、家はどちらが持つべきものなのか、また分与はどれが一番ベストなのかが第三者によって決定されていきます。

 

STEP5 必要ならば不動産移転手続き

最終的に財産分与が決まったら、必要な手続きを行っていきます。
住宅ローンの乗り換え・不動産の名義変更・連帯保証人の変更など必要に応じて行います。

 

STEP6 必要ならば住宅ローンの負担者移転手続き

負担者を明確にしておくことで、手続きもしやすくなります。
後でもめない為にも、しっかりと手続きはしておきましょう!

 

 

離婚時、不動産を売却するときの注意点

続いて離婚時や不動産を売却する時の注意点を見ていきましょう。

注意点その1:事前に住宅ローンの残債額を確認する

これは非常に大事です。

なぜなら家を売却したお金で住宅ローンが完済できるであれば、その家はほぼ間違いなく売れます。
しかし売却しても多額の住宅ローンが残ってしまう場合はそうはいきません。

家を担保にして住宅ローンを組んでいる以上、ローンを返し終わるまでは完全に自分たちの家ではないということ。

これを抵当権というのですが、他人(銀行など)に取られるかもしれない家なんて誰も欲しくないですよね?(^o^;)
なので住宅ローンの残債額は事前にしっかり把握しておきましょう。

 

注意点その2:競売ではなく任意売却で売る

住宅ローンが長期間滞納されると、銀行側は家を競売にかけて貸し付けたお金を回収します。

しかし競売で家を売るとなると、どうしても相場よりも安くなってしまいがち。
これは銀行にとってもデメリットです。

そこで仮に競売されそうになった場合には、銀行側と任意売却の交渉をすることをオススメします。

任意売却の交渉とは、もし家が売れた場合には「優先的にローンを返すから抵当権を外してくれ」という交渉のこと。
抵当権さえ外してもらえれば売れる可能性は高いですからね^^

 

注意点その3:必ず複数の不動産会社からの見積もりをとる

いざ売却する際には、少なくとも3社以上の不動産会社から見積りをとってください。

なぜなら1社からだけだと自分の家の相場も高値もわからないですし、不動産会社によって査定額が数百万も違うことがあるからです^^;

しかし1人で何件もの不動産会社を行ったり来たりするのは体力的にも時間的にも厳しいですよね(*_*)

私が家を売ったときはイエウールという無料の不動産一括査定サイトを利用しました。
希望額や地域で絞り込めるので便利ですし、一度に最大6社の査定を受けることができます^^

すごく便利なので、売却や離婚を考え始めたらまずは査定をとってくださいね。

【離婚時の住宅ローン】損せずに上手に解決するコツ。まとめ

いかがだったでしょうか?

離婚後の住宅ローン問題はかなり大きなものですので、慎重に決めてもらえればと思います。

①事前に住宅ローンの残債額を確認する。

②今の住宅の価格を知っておく。

③必ず複数の不動産会社からの見積もりをとる。

④競売ではなく任意売却で売る。

 

そして、離婚するときには住宅は売却する!
損せずにすっぱりと関係を終わらすことができます。

この注意点に気をつけて、損したと後で泣かないように離婚に向けて少しづつ動きだしていきましょうね!

→不動産一括査定サイトの詳細はこちら

<参考>
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mikako
mikako
主に債務整理など法律に関する記事担当。最近,彼氏ができたのか(本人は否認w)口臭ケアサプリ関連にも興味を示し実際に購入して効果を実証。フクロウ大好き娘。